Vous souhaitez mettre votre logement en location saisonnière sur une plateforme mais la réglementation sévère et nébuleuse vous effraie ? Vous hésitez à réserver une location Airbnb car vous craignez une escroquerie ?
Rassurez-vous, voici toutes les clés pour réussir votre location.

Location saisonnière : tous nos conseils

Vous souhaitez louer votre logement comme location saisonnière


Quelles sont les démarches ?

La location saisonnière est votre résidence secondaire

La location saisonnière même de courte durée est une activité hôtelière et donc commerciale.

Le bailleur a donc des obligations déclaratives : autorisation préalable de changement d’usage ou autorisation temporaire de changement d’usage.
En effet, si l’habitation est une résidence principale, elle perd sa qualité d’habitat.

Autorisation préalable de changement d’usage :

Toute location d’un local meublé destiné à l’habitation de villégiature doit faire obligatoirement l’objet d’une autorisation préalable de changement d’usage. Cette règle s’applique dans les communes de plus de 200 000 habitants et en petite couronne autour de Paris (L.631-7 du Code de la construction et de l’habitat).

Il faut parfois accepter la mise en place d’une compensation.

Il s’agit de remplacer la perte d’un logement par la création d’un autre logement en transformant en logements des locaux autres que des locaux d’habitation.

Le bailleur qui veut obtenir un changement d’usage pourra soit transformer en logement des locaux autres que des locaux d’habitation dont il est propriétaire et les proposer en compensation, soit acheter un titre de compensation (le rachat de commercialité) auprès d’un tiers, lui-même propriétaire de locaux à transformer en logements.

Ces mêmes règles, autorisation préalable de changement d’usage et éventuellement compensation, peuvent être instaurées dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation de plus de 50 000 habitants.

Obligations déclaratives

Toute location saisonnière d’un meublé fait l’objet d’une déclaration à la mairie du lieu où elle se situe (art. L.324-1-1, III du Code du tourisme).

De plus, dans les communes concernées par la procédure de changement d’usage, vous devrez enregistrer votre meublé de tourisme au moyen d’un formulaire remis en mairie contre remise d’un accusé de réception avec un numéro d’enregistrement. Ce numéro d’enregistrement devra figurer sur tous les documents concernant le meublé (annonce, contrat, facture etc.).

⚠️ Risques
Si vous louez sans avoir fait la demande de changement d’usage, vous risquez une amende de 50 000 € (article L.651-2 du code de la construction et de l’habitat).

La location saisonnière est votre résidence principale

En dessous de cent vingt jours de location saisonnière par an, votre résidence principale garde son usage d’habitation. Dès lors, l’obligation de déclaration de changement d’usage ne s’applique pas.

De même, vous n’avez pas l’obligation de déclarer votre meublé de tourisme auprès de la mairie dans les communes qui ne le prévoient pas expressément ; sauf les cas où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable, une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme (article L324-1-1, III du Code du tourisme).

👁‍🗨 Bon à savoir
En cas de location d’une partie seulement de la résidence principale, il n’y a pas d’obligation d’enregistrement.

Dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable (commune de plus de 200 000 habitants et en petite couronne autour de Paris), vous devrez enregistrer votre meublé de tourisme au moyen d’un formulaire remis en mairie contre remise d’un accusé de réception avec un numéro d’enregistrement. Ce numéro d’enregistrement devra figurer sur tous les documents concernant le meublé (annonce, contrat, facture etc).

⚠️ Risques
L’amende est de 5 000 € en cas de location non déclarée et 10 000 € si le logement est loué plus de cent vingt jours par an (article L.324-1-1, V du Code de la construction et de l’habitat)

Les cas particuliers de la location saisonnière

Vous êtes locataire de votre logement

Vous devez informer votre bailleur de votre souhait de sous-louer et obtenir son accord. En effet, la loi du 6 juillet 1989, dans son article 8, interdit la sous-location d’un bien sauf accord écrit du bailleur.

⚠️ Risques
Le bailleur qui n’a pas donné son accord à une sous-location peut selon les cas obtenir des dommages-intérêts, la résiliation du bail ou l’expulsion du sous-locataire. Il peut même obtenir du locataire qu’il lui verse les sous-loyers perçus au titre d’un sous-bail irrégulier (Cass. civ3, 12 septembre 2019, n°18-20.727 FS-P+B+R+I).

Vous êtes en copropriété :

Si votre bien est en copropriété, que vous soyez locataire ou propriétaire, il faut faire attention à l’usage affecté à votre lot et à la destination de l’immeuble en général tels qu’ils ressortent du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.

Ces documents peuvent interdire la location saisonnière meublée de courte durée. Pensez à vérifier que ce ne soit pas le cas. Même lorsqu’ils ne l’interdisent pas, la destination de l’immeuble peut être un frein à la location touristique. Si l’immeuble a un caractère résidentiel, il faut préserver la tranquillité et la stabilité des lieux, ce qui ne va pas toujours de pair avec la présence de touristes. Faire de la location de type Airbnb est alors interdit. De même, si la résidence est à destination bourgeoise, certains juges considèrent qu’un tel immeuble est incompatible avec la location touristique. Enfin, si l’immeuble est à usage mixte (professionnel et habitation), la location est possible sauf si le règlement de copropriété prévoit le contraire.

⚠️ Risques
Si les voisins sont mécontents, l’un d’entre eux, voire le syndic, peut vous contraindre judiciairement à enlever votre annonce du site de location et à cesser toute activité touristique sous astreinte (paiement d’une amende par jour de retard).

De plus, que la location soit autorisée ou non, vous pouvez faire l’objet de poursuites pour trouble anormal de voisinage même si ce n’est pas vous, mais vos clients, qui êtes à l’origine du trouble.

C’est dans ce sens que vient très récemment de statuer la cour d’appel de Paris, rappelant que même si le règlement de copropriété n’interdisait pas expressément les locations saisonnières de courtes durée, il n’en demeurait pas moins que les nuisances, notamment sonores, mais pas seulement, occasionnées lors de la location des lieux pour de courtes durées à des fins touristiques excédaient pour leur part très largement les inconvénients dits « normaux » de voisinage ; la cour a ainsi condamné les propriétaires à faire cesser l’ensemble des troubles et nuisances sonores engendrées sous astreinte de 1 500 € par jour, par lot et par infraction constatée (CA Paris, 11 février 2022, n° 21/10676).

Et la fiscalité, comment suis-je imposé sur les revenus de ma location saisonnière ?


Cas n°1 : vous êtes exonéré d’impôt

Vous louez une partie de votre logement résidence principale, et vous percevez moins de 760 € hors taxe par an. Dans ce cas, le montant perçu est exonéré d’impôts et vous n’avez rien à déclarer.

Cas n°2 : les montants perçus sont soumis à l’impôt

Tout ce qui ne rentre pas dans le cas n°1.
Dès le premier euro gagné dans le cadre d’une location saisonnière , vous devez déclarer vos revenus à l’administration fiscale.

Si la location vous rapporte moins de 72 600 € HT par an, vous pouvez bénéficier du régime du micro BIC qui prévoit un abattement de 50% d’impôt. Il y a un abattement d’impôt minimum pour les loyers perçus de 305 € par an.
Autrement dit, pour 60 000 € de gain, l’administration calculera ce que vous lui devez comme si vous n’avez perçu que 30 000 €.

Au-delà de 72 600 € de loyers perçus, vous relèverez du régime réel d’imposition, sans abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers.
Il y a également la CFE (cotisation foncière des entreprises) dont le taux dépend de la commune et de la valeur du bien loué.

Le prélèvement se fait le plus souvent par la plateforme récupérée directement en votre nom. La plateforme se charge ensuite de reverser tout cela à l’administration.
La TVA n’est pas due si vous vous contentez de louer sans proposer de service complémentaire.

Enfin, si vous gagnez plus de 23 000 € par an, vous devez obligatoirement vous affilier à la sécurité sociale.

Réserver un logement sur une plateforme de location saisonnière


Il peut arriver que vous soyez en litige avec votre hôte concernant votre séjour. En cas de litige, contre qui se retourner ?

Vous retourner contre la plateforme ?

C’est justement un des avantages de passer par une plateforme.

N’hésitez pas à leur adresser directement votre réclamation, c’est prévu dans leurs conditions générales.

La plateforme peut, selon les cas, vous rembourser, vous proposer une autre location ou intervenir directement auprès du propriétaire. Consultez la plateforme pour obtenir l’intégralité des renseignements.

Vous retourner contre le propriétaire ?

Il reste le premier concerné, car c’est avec lui que vous avez passé un contrat, même si c’était via une plateforme.

Il a des obligations et vous pouvez mettre en jeu sa responsabilité en cas de manquement.

Un autre interlocuteur ?

En cas de litige, vous pouvez vous rapprocher de l’office du tourisme local qui peut agir en tant que médiateur.

Si le logement fait vraiment défaut, il peut en demander le déclassement auprès de la préfecture.
Enfin, en cas de litige, pensez à vous rapprocher de votre assureur de protection juridique.


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Lucie BEAUDOUIN

Juriste Confirmée en Protection Juridique

Mes principales qualités ?

A l'écoute, consciencieuse et curieuse, j'aime pouvoir rendre le droit accessible à tous

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