N° 5 Charges de copropriété et contestation d’assemblée générale (AG)
Le client est copropriétaire et souhaite contester une décision d’AG qui vient de lui être notifiée. Par ailleurs, un copropriétaire ne paye pas ses charges.
Comment contester le procès-verbal (PV) d’AG ? Comment recouvrer les charges de copropriété ?
Concernant le procès verbal d’assemblée générale
Tout copropriétaire défaillant ou opposant à la décision entérinée peut la contester devant le juge dans les deux mois de la notification du procès-verbal.
En cas d’absence ou d’irrégularité de la notification, la décision peut être contestée pendant cinq ans (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).
Les motifs d’annulation peuvent être de forme ou de fond, par exemple : décision contraire au règlement de copropriété, prise à une mauvaise majorité, ou encore non inscrite à l’ordre du jour…
Le copropriétaire peut dans un premier temps adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic afin de demander la convocation d’une nouvelle assemblée générale qui pourrait revenir sur la première décision litigieuse.
Attention : cette contestation ne suspend pas le délai pour saisir le tribunal compétent.
Si la démarche est infructueuse, le copropriétaire peut saisir dans le délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. L’avocat est obligatoire.
Concernant les charges de copropriété impayées
C’est la loi du 10 juillet 1965 régissant les copropriétés ainsi que le décret 17 mars 1967 qui constituent les textes de base pour cette problématique.
Ainsi, chaque copropriétaire doit payer des charges afférentes à la copropriété. En cas d’impayés, il appartient au syndic d’engager les démarches nécessaires au recouvrement des charges.+
Après une relance par lettre simple, le syndic peut mettre en demeure le copropriétaire défaillant par lettre recommandée avec accusé de réception, ce qui a pour effet de marquer le point de départ des intérêts légaux de retard et de la procédure de recouvrement.
Si elle concerne les charges dues au titre du budget provisionnel, elle rend exigible pour l’année le solde du budget provisionnel, trente jours après son envoi resté infructueux.
L’envoi d’une mise en demeure n’interrompt pas le délai de prescription pour recouvrer les charges impayées qui est de cinq ans
Le syndic peut, sans habilitation préalable de l’assemblée générale et après mise en demeure faite par acte extrajudiciaire, demander l’inscription d’une hypothèque légale à la conservation des hypothèques pour garantir le paiement de la dette. Les frais d’hypothèque sont imputables au seul copropriétaire défaillant.
Le syndic peut également saisir le tribunal du lieu de situation de l’immeuble afin de demander une injonction de payer ou d’engager une procédure au fond.
N ° 4 Réparations dans un logement en location
Le logement loué a besoin de réparations.
Qui doit prendre en charge les réparations nécessaires ?
Tout dépend de la nature des réparations à faire.
Ce sont les articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui permettent de déterminer quels travaux sont à la charge du bailleur ou du locataire.
Article 6 : « Le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».
Article 7 : « Le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».
Cf. Décret n°87-712 du 26 août 1987 pour la liste des réparations locatives
N° 3 Non-restitution du dépôt de garantie (la caution dans le langage courant)
Le locataire quitte le logement et le dépôt de garantie ne lui est pas restitué par le bailleur (sont concernés ici des logements loués vides ou meublés, résidence principale).
Comment faire ?
Le dépôt de garantie doit être restitué dans les deux mois de la remise des clés si l’état des lieux de sortie révèle des différences avec celui d’entrée, ou sous un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée.
Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par le bailleur.
Pour les baux en copropriété, le bailleur peut conserver une provision maximum de 20% du montant du dépôt de garantie en attendant la régularisation annuelle des charges de copropriété. La régularisation définitive et la restitution (déduction faite des sommes restant dues au bailleur) doivent intervenir dans le mois suivant l’approbation définitive des comptes.
En cas de restitution tardive, la somme due est majorée de 10% du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé (sauf retard lié à la non-communication par le locataire de sa nouvelle adresse).
Le locataire n’a pas le droit de suspendre le paiement de ses derniers loyers en prévision de la restitution de son dépôt de garantie.
N° 2 Commande non reçue
Un client commande un bien sur internet à un professionnel et n’est jamais livré (nous n’aborderons pas le cas de l’escroquerie : faux sites, sites de contrefaçon, sites de grandes marques usurpés. Ils relèvent en effet de l’action pénale et ont peu de chances d’aboutir).
Quels sont ses droits ?
L’article L. 216-1 du Code de la consommation précise que « Le professionnel délivre le bien ou fournit le service à la date ou dans le délai indiqué au consommateur, conformément au 3° de l’article L. 111-1, sauf si les parties en conviennent autrement ».
A défaut d’indication ou d’accord quant à la date de délivrance ou de fourniture, le professionnel délivre le bien ou fournit le service sans retard injustifié et au plus tard trente jours après la conclusion du contrat.
La livraison s’entend du transfert au consommateur de la possession physique ou du contrôle du bien.
Pour les contrats conclus à compter du 1er janvier 2022, le consommateur peut, selon les dispositions de l’article L. 216-6 Code de la consommation :
- mettre en demeure de livrer le bien dans un nouveau délai raisonnable et résoudre le contrat par LRAR si ce nouveau délai n’est pas respecté ;
- résoudre immédiatement le contrat si le professionnel refuse de délivrer le bien ou lorsque la livraison sera manifestement impossible. De même si le délai de livraison constitue une condition essentielle du contrat ;
- notifier au professionnel la suspension du paiement de tout ou partie du prix jusqu’à ce que le professionnel s’exécute sous réserve de prouver un manquement suffisamment grave dans les conditions prévues aux articles 1219 et 1220 du Code civil.
Le coin du juriste
En cas d’annulation du contrat, le remboursement doit intervenir dans les quatorze jours suivant la dénonciation du contrat
N° 1 Escroquerie par téléphone ou e-mail
Un client est contacté par téléphone ou e-mail : par des manœuvres frauduleuses, il est amené à fournir ses coordonnées bancaires et ou des mots de passe à son interlocuteur. Grâce à ces informations, l’escroc va détourner des fonds lui appartenant.
Comment réagir ?
En premier lieu, il convient de faire opposition au moyen de paiement utilisé et d’informer sa banque.
Ensuite, il faut changer tous les mots de passe des comptes bancaires et autres.
Enfin, un dépôt de plainte pour escroquerie est possible. Si l’auteur de l’arnaque est retrouvé, une constitution de partie civile permettra lors du procès de demander le remboursement des fonds détournés.
Si de l’argent a déjà été tiré, il faut savoir qu’il existe peu de chances de récupérer les fonds. De plus, la banque n’est pas tenue de procéder au remboursement des fonds puisque l’escroquerie a eu lieu grâce aux informations communiquées par la victime elle-même, quand bien même des manœuvres frauduleuses ont été utilisées.
