Vous louez votre bien à un locataire « réglo » qui paie régulièrement son loyer. Vous êtes un propriétaire heureux !
Comme ce n’est pas toujours le cas, vous pouvez vous trouver dans une situation préoccupante. Des squatteurs investissent votre bien laissé inoccupé et vous ne savez pas comment les en déloger.
Face à la recrudescence des situations d’occupation illicite de logement, le législateur est intervenu ces dernières années pour protéger les propriétaires.
De quoi s’agit-il ?
Un squat est un mot d’origine anglaise (to squat veut dire occuper sans permission) pour définir l’occupation d’un logement sans l’accord de son propriétaire. Et cela quels que soient les moyens que les occupants utilisent à cette fin : contrainte, effraction, menaces, etc.
Le squatteur est donc un occupant qui ne possède aucun droit, ni titre, sur le bien qu’il occupe. Sa situation se caractérise par une absence de lien juridique entre lui et le propriétaire. Il n’y a jamais eu de contrat entre eux. Il s’est introduit illégalement dans le local qu’il occupe.
L’article 226-4 du Code pénal punit de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende toute personne qui s’introduit ou se maintient dans le domicile d’autrui.
Le squat ne concerne pas seulement le logement. Il peut également concerner un local à usage commercial, agricole ou professionnel. L’article 315-1 du Code pénal le prévoit expressément. Il affirme que : « tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non ».
Attention : Un locataire qui se maintient dans les lieux après la délivrance d’un congé, ainsi qu’une personne hébergée qui refuse de partir, sont considérés comme occupants sans droit ni titre. En revanche, la loi ne les assimile pas à des squatteurs.
Ce sujet fera l’objet d’un deuxième article, qui sera publié prochainement.
Domicile ou autre local : quelle procédure suivre ?
L’astuce du juriste
- Vous ne devez pas intervenir vous-même : procéder soi-même à l’expulsion de squatteurs constitue un délit prévu à l’article 226-4-2 du Code pénal. Il faut signaler le squat à la police ou à la gendarmerie, qui devra ouvrir une enquête.
- Vous ne pouvez obliger les squatteurs à libérer les lieux qu’à la suite des démarches que vous entreprendrez pour obtenir leur expulsion ou leur évacuation forcée.
Votre domicile est occupé : la procédure administrative d’évacuation forcée
Il s’agit d’un recours administratif qui peut être exercé auprès du préfet (sans décision judiciaire préalable). La procédure est ouverte au propriétaire du local occupé mais également à la personne dont le domicile est occupé (comme un locataire). Elle concerne les résidences principales comme secondaires.
1. Déposer plainte
Avant de saisir le préfet, il faudra :
- porter plainte pour violation de domicile, délit prévu par l’article 226-4 du Code pénal ;
- apporter la preuve que le logement constitue son domicile ou sa propriété ;
- faire constater l’occupation illicite du logement par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice.
2. Saisir le préfet
Une fois ces formalités accomplies, il faudra saisir le préfet du département pour qu’il mette en demeure le squatteur de quitter le logement. Le préfet doit statuer dans les quarante-huit heures de la demande :
- Soit il accepte : dans sa mise en demeure, le préfet doit indiquer le délai dans lequel les squatteurs doivent quitter le local squatté : dans le cas d’un domicile (habitation principale), ils ont 24h, 7 jours dans les autres cas (pour tout autre local d’habitation). Evacuation forcée : Si les squatteurs n’obtempèrent pas, le préfet est tenu de faire évacuer le logement sans délai par la force publique (à noter qu’il n’y a pas de trêve hivernale pour les squatteurs).
- Soit il refuse : pour un motif impérieux d’intérêt général (comme la situation familiale et sanitaire de l’occupant, présence d’enfant, personne âgée, ou si la demande est irrégulière) : il devra motiver sa décision et il renverra vers les tribunaux pour obtenir une décision d’expulsion
Ce n’est pas votre domicile … : expulsion par la voie judiciaire
En cas de refus du préfet ou si le local squatté n’est pas votre domicile ou encore s’il s’agit d’un local inhabitable (hangar, garage, terrain, etc.), vous pouvez demander au juge l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre.
Comme dans la procédure administrative, vous devrez prouver vos droits sur le logement squatté et apporter la preuve de l’occupation illicite.
- Vous devrez prendre un avocat qui assignera, en référé, les squatteurs devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement squatté pour obtenir un titre d’expulsion.
- Une fois ce titre obtenu, les squatteurs seront informés par un commissaire de justice de leur obligation de quitter les lieux. S’ils n’obtempèrent pas au but de la deuxième information, il faudra demander au préfet le concours de la force publique.
DELIT D’OCCUPATION FRAUDULEUSE :
Cette décision ordonne de quitter les lieux depuis plus de deux mois (article 315-2 du Code pénal).
Textes : loi Asap n°2020-1525 du 7 décembre 2020 et loi Kasparian-Bergé n° 2023-668 du 27 juillet 2023
En résumé :
L’occupation illicite d’un bien immobilier ne laisse pas le propriétaire sans recours.
Face à un squat, il est essentiel de ne jamais agir soi-même, mais de saisir rapidement les autorités compétentes.
Les récentes évolutions législatives ont renforcé la protection des propriétaires. Elle facilite l’évacuation des squatteurs lorsque le logement concerné constitue un domicile.
Selon la situation, une procédure administrative accélérée ou une action judiciaire permettra de faire valoir efficacement son droit de propriété.
