L’indivision est une situation où plusieurs personnes détiennent des droits de propriété sur un même bien, sans division matérielle. Chaque indivisaire possède une part de la totalité du bien. L’indivision peut concerner divers types de biens et n’a pas de personnalité morale. Elle diffère de la copropriété et de la SCI, où les droits sont exercés sur des lots distincts ou par une personne morale. L’indivision peut être volontaire ou involontaire, et son fonctionnement est régi par le Code Civil, avec des règles spécifiques pour la gestion et la sortie de l’indivision.
Sommaire
Qu’est-ce que l’indivision ?
L’indivision est la situation d’un bien sur lequel plusieurs personnes détiennent un droit de propriété. Chaque indivisaire détient une part de la pleine propriété du bien avec les mêmes droits.
Elle suppose la coexistence de droits de même nature sur un même bien. En indivision plusieurs personnes sont propriétaires du même bien.
Le bien indivis, est l’objet de droits identiques exercés par plusieurs personnes. Le droit de chaque indivisaire porte sur la totalité du bien indivis et non sur une part du bien.
Chaque coïndivisaire détient des droits similaires aux autres, chacun dispose ainsi d’une part de propriété, égale ou proportionnelle à son apport.
Seul le droit est partagé entre les indivisaires, au contraire du bien qui, lui, est indivis.
L’indivision peut porter sur toute sorte de bien, quelle que soit sa nature, qu’il s’agisse d’un bien particulier ou d’un ensemble de biens, tel un patrimoine transmis par succession. L’indivision peut porter sur des droits de propriété mais également sur d’autres droits réels, tels des usufruits ou des nues-propriétés.
L’indivision n’a pas de personnalité morale donc pas de représentant légal ; elle ne peut pas agir en justice.
Quelle différence avec la copropriété ou la société civile immobilière (SCI) ?
Dans une copropriété, les copropriétaires exercent leurs droits sur des lots distincts les uns des autres, même s’ils appartiennent à un même immeuble, ou un même ensemble immobilier.
De même, une SCI ne gère pas un bien en indivision. Une Société Civile Immobilière est une personne morale et elle est seule propriétaire du bien géré ; les associés de la SCI en détiennent des parts sociales à hauteur de leur apport.
Dans quels cas peut-on se trouver en indivision ?
L’indivision peut être volontaire
Lorsqu’on achète en commun un bien (un terrain, un bien, un cheval de course, etc.) ou involontaire dans le ca où plusieurs héritiers se partagent la propriété d’un bien. Autre exemple lors d’un divorce où le bien commun aux deux ex-époux devient indivis (dans le cas du régime légal). C’est le cas également lorsqu’il y a dissolution d’une communauté conjugale, d’une société ou encore d’une association.
Pour les partenaires de Pacs (Pacte civil de solidarité) dont le pacte a été conclu avant le 1er janvier 2007 (sans subir de modification), l’indivision par moitié est présumée. Pour les pactes conclus ou modifiés depuis, dans le régime de droit commun, seuls « les biens sur lesquels aucun des partenaires ne peut justifier d’une propriété exclusive sont réputés leur appartenir indivisément, à chacun pour moitié » (article 515-5, al 2 du Code civil).
On peut également se retrouver en indivision
Dans le cas des concessions perpétuelles en matière funéraire, ou s’agissant des voies et espaces commun dans un lotissement par exemple.
Les situations sont donc multiples : acquisition d’un bien en commun, donation, donation-partage, legs, dissolution d’une communauté conjugale ou d’une société d’acquêts, succession, dissolution d’une société, construction sur un terrain indivis etc.
Des indivisions qui obéissent à un régime dérogatoire
Pour les biens communaux, les sections de communes, les brevets d’invention, les chemins et sentiers d’exploitation, la mitoyenneté, la copropriété, les fonds commun de placement, les officines de pharmacie, les navires et la propriété littéraire et artistique.
Comment fonctionne une indivision ?
L’indivision est composée d’un actif et d’un passif :
L’actif
Il s’agit de l’ensemble des biens indivis présents au moment de la constitution de l’indivision, ainsi que leurs fruits et revenus.
Le passif
Il s’agit des dettes de l’indivision, constituées aussi bien des dettes antérieures à l’apparition de l’indivision que des frais occasionnés par la gestion ou la conservation du bien indivis.
L’indivision est régie par les articles 815 et suivants du Code Civil. On parle de régime légal, applicable à toutes les indivisions.
Il existe également un régime conventionnel régi par les articles 1873-1 et suivants du Code Civil. En effet, les coïndivisaires peuvent aménager les règles de l’indivision légale en établissant une convention pour fixer les règles de fonctionnement de l’indivision, lister les biens concernés et établir les droits de chaque indivisaire.
En indivision, quels sont mes droits ?
Sur le bien indivis
Chaque indivisaire a un droit d’usage et de jouissance du bien, à condition que son usage soit conforme à la destination du bien, que cet usage soit compatible avec le droit des autres indivisaires et avec les actes antérieurs passés. En revanche, l’usage du bien par un seul indivisaire à l’exclusion des autres met à la charge de l’occupant une indemnité d’occupation.
Les revenus du bien indivis, et les pertes générées par la gestion ou la perte du bien indivis sont répartis proportionnellement aux droits indivis de chacun des indivisaires.
Sur ma quote-part
Chaque indivisaire est propriétaire de sa quote-part ; il peut en disposer librement. Néanmoins, il faut savoir que la cession d’une quote-part indivise obéit à un régime dérogatoire : en cas de cession par un indivisaire, les autres indivisaires, dûment informés du prix et des conditions de la cession, disposent d’un droit de préemption. Le droit de préemption n’étant possible qu’en cas de cession amiable, les indivisaires disposent également d’un droit de substitution en cas d’adjudication (vente aux enchères publiques). En cas d’adjudication de tout ou partie des droits d’un indivisaire d’un bien indivis, chaque coïndivisaire peut se substituer à l’acquéreur dans le délai d’un mois à compter de l’adjudication.
Quels sont mes obligations en tant que coïndivisaire ?
Chaque indivisaire est tenu de contribuer aux pertes proportionnellement à ses droits dans l’indivision : il doit donc supporter les frais et charges de gestion du bien indivis en fonction de sa part dans l’indivision. Cela inclut les dépenses nécessaires à l’entretien et à l’administration du bien, ainsi que le paiement des taxes et impôts.
D’autre part, chaque coïndivisaire est responsable des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur du bien indivis par son fait ou par sa faute. Il devra répondre de ces dégradations envers les autres indivisaires (article 815-13 du Code civil).
Il peut user et jouir du bien indivis dans le respect des droits des autres indivisaires.
Qui doit payer les factures d’une indivision ?
Les différentes factures portant sur le bien indivis, notamment les frais d’entretien et de conservation, sont à la charge de tous les indivisaires dans les limites de leur quote-part d’indivision. Aussi, toutes les taxes foncières sont dues proportionnellement à la quote-part de chaque coïndivisaire.
Toutefois, si un indivisaire participe seul au paiement des frais et charges, il peut demander le remboursement d’une partie de ces frais en fonction des quotes-parts des autres coïndivisaires. Il obtiendra un dédommagement même si les dépenses n’ont pas procuré de plus-value.
La prise en charge solidaire du règlement des factures ne concerne que les dépenses nécessaires, notamment de conservation, et non les autres dépenses, comme les dépenses d’amélioration. En effet, pour les dépenses ayant rapport à l’amélioration, si un indivisaire paye seul les charges liées à des travaux d’amélioration du bien, le remboursement des frais par les autres indivisaires sera calculé en fonction de la valeur du bien amélioré (article 815-13 du Code Civil).
Enfin, il est important de noter que lorsque le bien est occupé par l’un des indivisaires, les dépenses d’entretien seront généralement à sa seule charge.
Je voudrais occuper seul un bien en indivision, est-ce que c’est possible ?
Oui à condition d’avoir l’accord des autres indivisaires et de respecter la destination du bien : si c’est un local d’habitation ou un local commercial par exemple. En contrepartie de l’usage du bien indivis, vous devrez, sauf si les autres indivisaires y renoncent, leur verser une indemnité d’occupation, ou un loyer.
Également, si le bien est occupé par une seul des indivisaires, les dépenses d’entretien sont généralement à sa charge.
Est-ce que je peux gérer un bien en indivision seul ?
En principe non, l’indivision se gère de façon collégiale.
Vous ne pouvez pas effectuer en votre propre nom un acte de gestion, ou d’administration, comme donner un congé, ou renouveler un bail d’habitation ou un acte de disposition, comme une vente ou un changement de destination. Pour les actes d’administration, la décision peut se prendre à la majorité des deux tiers des droits indivis, les actes de disposition requièrent l’unanimité.
En revanche, vous pourrez prendre seul des mesures nécessaires à la conservation du bien indivis, même s’ils ne présentent pas un caractère d’urgence, comme des travaux de réparation, souscrire un contrat d’assurance incendie etc.
En résumé, les actes de gestion ou de disposition nécessitent l’accord des autres indivisaires. En revanche, les actes conservatoires, ou de gestion courante pourront être pris par un seul d’entre eux, si la mesure est prise au service de l’indivision et non dans l’intérêt de l’indivisaire.
Est-ce que je suis obligé de rester dans une indivision ?
Non, l’indivision est par essence un état provisoire. Jusqu’en 2009, il fallait l’unanimité des coïndivisaires pour décider de sortir d’une indivision. Le législateur a voulu faciliter la sortie de l’indivision en 2009 en édictant la règle selon laquelle il fallait 2/3 des voix des coïndivisaires pour se prononcer en faveur de la sortie.
En vertu de l’article 815 du code civil prévoit ainsi que : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ».
Le partage qui met fin à l’indivision ; il peut être provoqué par tout indivisaire. Si le partage amiable est impossible, en cas de désaccord entre indivisaires, le partage se fera par le juge.
Un coïndivisaire désireux de sortir de l’indivision pourra également vendre ses droits aux autres indivisaires, ou les céder à un tiers (dans ce cas, il devra prévenir les autres coïndivisaires et leur proposer d’abord la vente, ceux-ci disposant d’un droit de préemption).
Cependant, il y a des situations où le juge peut prolonger l’indivision (si la réalisation immédiate du partage, du fait d’une conjoncture économique défavorable, porte atteinte à la valeur du bien indivis par exemple).