Qui peut louer son logement ?
Il n’est pas si simple de louer son logement à des touristes de passage. Votre droit de louer ou non votre habitation à des touristes dépend en premier lieu de votre qualité de propriétaire ou locataire, mais aussi du statut du logement et de la règlementation locale applicable.
Je suis propriétaire et je veux louer ma résidence principale
C’est en principe possible si vous louez au maximum cent-vingt jours par an. Vous devez cependant respecter les règles d’urbanisme (notamment le PLU) qui peuvent encadrer cette possibilité. Les mairies obligent souvent les propriétaires à s’immatriculer et à déclarer l’activité. Il est rare que l’activité ne soit pas encadrée localement. Si vous êtes en habitat collectif de type copropriété, vous devez vérifier que le règlement de copropriété le permet (parfois, les règlements comprennent une clause dite d’habitation bourgeoise qui interdit ce type de location).
Je suis propriétaire et je veux louer ma résidence secondaire
La location de résidence secondaire comme meublé de tourisme est fortement règlementée à Paris et en région parisienne, où se dérouleront l’essentiel des épreuves sportives. Cette règlementation vise à restreindre l’expansion de cette activité dans la région. Il s’agit d’une activité commerciale qui nécessite de nombreuses démarches longues et contraignantes (obtention d’une autorisation de changement d’usage et d’une immatriculation auprès de la mairie, Siret, etc.). C’est donc envisageable si vous pensez louer de manière durable à des touristes par la suite, et non juste pour quelques semaines.
Je suis locataire dans le parc social
Une activité commerciale de location meublée est incompatible avec un bail social. C’est formellement interdit et les bailleurs sociaux ont rappelé que les contrevenants risquent la résiliation immédiate du bail et l’expulsion.
Je suis locataire en bail de droit privé
L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 vous oblige à recueillir l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer qui ne pourra excéder celui payé par le locataire principal. Si vous êtes en habitat collectif, vous devez vous assurer que la location meublée de courte durée est permise par le règlement de copropriété. Vous devez aussi respecter les règles d’urbanisme applicables localement.
Quelles sanctions en cas de méconnaissances des règles ?
Les risques ne seront pas les mêmes selon que je suis locataire ou propriétaire.
Si je suis locataire,
Je risque la résiliation immédiate du bail ainsi que des condamnations à des dommages et intérêts, et le reversement des sommes perçues à mon bailleur propriétaire du logement.
En cas de dommage au logement (par exemple télévision cassée par les occupants de passage), si la sous-location n’est pas couverte par mon contrat d’assurance habitation, je serai financièrement responsable et mon assurance pourra être résiliée.
Si je suis propriétaire,
Je serai soumis à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 euros pour défaut d’enregistrement de la location si je suis dans une commune soumise à cette obligation (ce qui est le cas de la région parisienne et des villes de plus de deux cent mille habitants ainsi que celles ayant choisi d’y recourir).
Dans tous les cas, que je sois locataire ou propriétaire, l’administration fiscale pourra vérifier que j’ai bien déclaré les revenus de cette location. Les pénalités que je pourrais avoir subi (amendes) ne pourront pas se déduire de ces revenus.
Je remplis les conditions pour louer pendant cette période. Que dois-je faire concrètement ?
Je loue ma résidence principale
La ville de Paris et la région parisienne vont accueillir la majorité des épreuves sportives ainsi que les cérémonies officielles. Des dispositions spécifiques à la ville de Paris et à la région parisienne s’appliquent pour les locations meublées de courte durée.
Je dois obligatoirement demander un numéro d’enregistrement auprès de la mairie de Paris pour louer ma résidence principale dans la capitale sur une plateforme numérique (résidence occupée huit mois par an et louée moins de cent-vingt jours par an). Le numéro d’enregistrement s’obtient en déclarant le meublé de tourisme sur le site de la mairie.
Le défaut de mention du numéro d’enregistrement dans l’annonce de location est sanctionné par une amende de 5 000 euros qui me serait infligée. La plateforme qui aurait accepté de mettre en ligne l’annonce offrant la location de mon logement encourt une amende de 12 000 euros.
Je loue ma résidence secondaire
La location de courte durée de résidence secondaire est interdite à Paris sauf autorisation de changement d’usage délivrée par la mairie. Cette autorisation est très difficile à obtenir. Cette disposition est aussi valable pour les départements des Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne ainsi que les villes de plus de deux cent mille habitants (article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation).
Une jurisprudence a estimé que louer exceptionnellement une seule fois sa résidence secondaire n’en fait pas un meublé de tourisme. Cependant, il faut toujours remplir les autres obligations qui nécessitent une information de la mairie, comme la perception de la taxe de séjour, et la mairie sera donc informée de la location sans immatriculation ni démarches. De plus les intermédiaires et plateformes refusent de prendre une annonce en ligne sans immatriculation délivrée par la mairie.
Toute fausse déclaration en ligne est passible de 75 000 euros d’amende et cinq ans d’emprisonnement (article 441-2 du Code pénal).
Combien de temps puis-je louer ?
Les logements dits meublés de tourisme ne peuvent être loués plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs par année civile au même locataire. Si vous louez votre résidence principale, vous ne pouvez dépasser, sauf cas exceptionnel, la limite de cent-vingt jours de location par an.
Y-a-t-il une taxe de séjour pour les touristes ?
En règle générale, les communes instaurent une taxe de séjour journalière pour les touristes venant résider temporairement sur leur territoire.
Les plateformes de type Airbnb intègrent la gestion et le reversement à la commune de ces taxes dans leur système de plateforme. Si je loue par moi-même, je devrai calculer et payer cette taxe de séjour à la commune.
Quelles sont les différentes formes de locations possibles ?
Doit-on formaliser un contrat de bail ?
La location est formalisée par la signature d’un bail de location meublée de courte durée. Ces transactions font l’objet de process automatisés sur les plateformes. En négociation directe, il est d’usage de demander au locataire de régler le quart de la somme à la réservation et le reste à trente jours de la location.
Attention à l’appellation dans le contrat des sommes versées pour réserver la location du logement.
Si je confie la location à un professionnel de l’immobilier, le Code de la consommation considère les sommes versées pour réserver le logement comme des arrhes.
Si je loue en direct, je suis libre de qualifier la somme d’acompte ou d’arrhes dans le contrat.
En effet, il faut distinguer :
- Je peux conserver les arrhes si le locataire se désiste, cependant je dois lui verser le double des arrhes si c’est moi qui annule la location.
- Si je mentionne expressément dans le contrat que la somme avancée est un acompte, l’engagement à louer est alors définitif. Je dois faire attention dans le contrat aux possibilités d’annuler la location ou réservation (ces process sont automatisés et les options au choix du bailleur sur les plateformes).
Peut-on louer en Airbnb juste une fois ? Sinon quel type de location ?
Vous êtes obligé de vous enregistrer comme hôte pour pouvoir louer sur Airbnb et commencer à louer. Vous devez aussi certainement demander un numéro d’enregistrement auprès de la commune de résidence si vous êtes en région parisienne ou dans une grande ville.
Le calendrier Airbnb fonctionne par nuitée, mais on peut choisir de proposer une location en bloc de date à date, ou exiger un minimum de jours de location.
Il est possible sinon de mettre son logement pour une location dans une période donnée dans une agence immobilière.
Quels sont les risques (dégradations, impayés, etc.) ?
Les risques sont de plusieurs ordres :
Annulation de la réservation et du contrat par le client
il est d’usage de demander une caution (dépôt de garantie) dans une réservation classique de logement de tourisme, ainsi qu’un paiement partiel à la réservation du logement. N’oubliez pas de préciser que le règlement partiel pour réserver le logement est un acompte, sinon vous ne pourrez conserver la somme en cas de désistement de votre client.
Les plateformes type Airbnb ont leur propre système de réservation des logements. C’est à vous de choisir les modalités d’annulation du client, et suivant quel délai maximum avant le début de la location. Les plateformes ne permettent pas de demander une caution, elles ont leur propre système de règlement des litiges.
Fraude au paiement du client
En cas de location directe, faites attention aux moyens de paiement utilisés, ne communiquez pas votre identité et vos coordonnées bancaires de manière imprudente. L’utilisation d’intermédiaires de paiement (type PayPal) ou la demande de l’envoi d’un chèque de réservation que vous pourrez encaisser avant le début de la location pourront sécuriser la transaction.
Les plateformes de réservation type Airbnb ont des systèmes de paiement sécurisés. C’est la plateforme qui gère l’aspect paiement de la transaction et sa sécurité.
Dégradation des lieux par le client
En cas de dégradation des lieux par le client, il est indispensable d’avoir procédé à un état des lieux d’entrée et de sortie si on est dans une location directe. Sinon il ne sera pas possible d’effectuer une retenue sur la caution ou un recours contre le client. Sur les plateformes un système de médiation et de gestion des litiges est imposé au loueur et au locataire. Il n’est cependant pas inutile de prendre des photos lors de l’entrée du locataire dans les lieux.
Dommages subis par le client :
le client peut être victime de la défectuosité d’un appareil équipant le logement, ou se blesser avec un équipement. Il est recommandé de vérifier l’assurance de votre logement et de demander une extension de garantie si vous accueillez des locataires. Les systèmes de plateforme de réservation proposent souvent aux propriétaires de souscrire des assurances spécifiques pour couvrir les situations où le locataire endommagerait les meubles ou les équipements.
En conclusion, passer par une plateforme avec paiement et réservation sécurisés comme Airbnb peut limiter les risques tant au niveau du paiement que des assurances.
Le coin du juriste
Nos conseils pour éviter les mauvaises surprises
Obligation d’enregistrement
Pour la location d’une chambre chez un particulier en résidence principale l’enregistrement n’est pas nécessaire.
Y a-t-il des limites de fixation du loyer ?
Le prix est librement fixé lors de la mise en location. Si le logement est sous-loué, le loyer ne doit pas dépasser celui payé par le locataire principal.
D’un point de vue fiscal, pour une location d’une chambre chez l’habitant, si vos revenus locatifs ne dépassent pas 760 euros, vous n’avez pas à les déclarer. Et, pour une location de logement meublé, le seuil d’exonération est de 305 euros.
Réaliser un état des lieux (entrée et sortie)
Sans état des lieux formalisé et signé des deux parties, le logement est supposé avoir été dans un état conforme à ce qui était décrit dans l’annonce et en bon état. Si vous louez par une plateforme, celle-ci exige une description détaillée du logement et des équipements et souvent un règlement intérieur. Il y a un système de médiation en place en cas de litige entre le bailleur et le locataire.
Demander un dépôt de garantie
Dans une location saisonnière classique (en direct ou via une agence immobilière), on peut demander un dépôt de garantie au locataire (appelé improprement caution). Il faudra dans ce cas réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie avec le locataire pour pouvoir éventuellement retenir tout ou partie du dépôt de garantie en cas de problème. En cas de location via une plateforme type Airbnb, il est conseillé de bien détailler le règlement intérieur du logement sur l’annonce publiée.
Souscrire auprès d’un assureur une extension de garantie
Le voyageur peut avoir en plus de son assurance habitation une garantie responsabilité civile avec extension pour les séjours hors du domicile s’il est français, appelée assurance villégiature (ceci est valable aussi pour des locations saisonnières classiques hors plateformes).
En revanche en tant que bailleur, il est vivement conseillé de se renseigner auprès de son assureur habituel pour souscrire une garantie spécifique, couvrant les dommages éventuels au logement et pourquoi pas les impayés !
Airbnb met à la disposition des hôtes deux assurances garantissant les dommages au logement ainsi que la responsabilité civile de l’hôte vis-à-vis des voyageurs.
