Vous souhaitez acheter un bien immobilier mais vous n’êtes pas certain de vos droits et obligations. Découvrez les bonnes questions à se poser et leurs réponses.
Que faire si vous avez signé un compromis de vente d’un bien immobilier mais que vous avez besoin d’un délai supplémentaire pour la réalisation d’une condition suspensive ?
Les compromis de vente d’un bien immobilier se font souvent sous condition suspensive. La vente aura donc lieu à la condition qu’un évènement se réalise. Il s’agit le plus souvent de l’obtention d’un crédit immobilier ou d’un permis de construire. Dans ce cas, le compromis prévoit le délai dans lequel vous devez informer le vendeur que la condition est réalisée ou non.
Si la condition suspensive ne se réalise pas dans le délai prévu, le compromis est caduc et la vente n’aura pas lieu.
En principe la caducité est automatique, aucune démarche n’est donc nécessaire. Toutefois, il est possible de prévoir dans l’acte une clause imposant à l’acquéreur de justifier de l’accomplissement ou de la défaillance de la condition suspensive dans un certain délai.
Si vous avez besoin que ce délai soit plus long, vous pouvez proposer au vendeur de signer un avenant afin de prolonger le délai de réalisation de la condition suspensive. Cela permet de maintenir la validité du compromis lorsque les réponses attendues tardent à venir, par exemple le retour de votre organisme bancaire à la suite d’une demande de crédit.
Pour éviter toute contestation ultérieure, il convient de signer l’accord de prolongation par écrit. Toutefois, en cas de contestation, le juge peut admettre que le vendeur a implicitement consenti à un délai supplémentaire, selon les circonstances.
Qu’advient-il des sommes versées par avance en cas de défaillance de la condition suspensive ?
En cas de litige, le juge appréciera de l’opportunité ou non d’indemniser le vendeur de son préjudice.
En tant qu’acquéreur, devez-vous verser un dépôt de garantie ?
Le compromis peut prévoir le versement d’un dépôt de garantie, ou d’indemnité d’immobilisation. Classiquement, ce montant varie entre 5% et 10% du prix de vente.
Les modalités de versement devront être prévues dans le compromis. Il est possible que le paiement de cette somme soit fait entre les mains d’un tiers dépositaire, appelé séquestre. Ce tiers dépositaire est souvent le notaire ou l’agence immobilière.
Le versement de cette somme peut avoir une double fonction :
- elle peut servir d’acompte en cas de conclusion définitive de la vente,
- et elle peut être utilisée pour indemniser le vendeur si vous refusez de signer l’acte authentique sans motif légitime.
Que faire si vous vous rendez compte que les caractéristiques du bien vendu ne correspondent pas aux caractéristiques décrites dans l’acte de vente ?
Par exemple, votre acte de vente mentionne la présence d’une fosse septique qui s’avère être inexistante.
Vous pourrez dans ce cas exiger la fourniture de l’élément non fourni, une indemnisation ou l’annulation de la vente.
Que faire si les caractéristiques du bien immobilier vendu ne correspondent pas aux caractéristiques décrites dans l’acte de vente ?
Dans certains cas, le compromis que vous signez donne effectivement une description du bien mais celle-ci est trop imprécise. Vous pourrez dans ce cas faire annuler ou requalifier en acte préparatoire à la négociation.
La responsabilité du notaire pourrait également être en jeu.
Bien souvent, cette problématique concerne le bornage du terrain vendu. De manière générale, le juge considère que les actes qui contiennent les références cadastrales, l’adresse du bien ou une superficie approximative sont suffisamment précis.
Pourrez-vous agir contre le vendeur après la vente si vous découvrez un vice caché sur le bien ?
La garantie des vices cachés est une garantie prévue par la loi. Elle vous permet d’agir contre le vendeur du bien immobilier si vous découvrez un défaut sur le bien après la vente.
Le vice caché invoqué doit être :
- suffisamment grave au point de rendre le bien impropre à son usage ou d’en diminuer fortement cet usage.
- antérieur à la vente
- non apparent lors de la vente.
- ne pas être lié à l’usure normale du bien.
Il s’agit ici d’un défaut grave dont vous n’aviez pas connaissance avant la vente, et dont le vendeur n’avait pas connaissance, non plus.
Si vous invoquez un vice caché, vous devez en rapporter la preuve, le plus souvent par expertise contradictoire ou judiciaire.
Des recours possibles ?
Toutefois, dans la plupart des ventes entre particuliers, l’acte de vente prévoit une clause exonératoire des vices cachés. Dans ce cas, vous ne pouvez plus engager la responsabilité du vendeur si vous découvrez un vice caché après la vente. A noter que ce type de clause n’est pas valable si le vendeur est un professionnel.
Cette clause exonératoire trouve toutefois une limite : celle de la mauvaise foi du vendeur. En effet, si le vendeur a connaissance d’un défaut sur le bien immobilier et vous le cache volontairement, il ne pourra pas invoquer la clause exonératoire.
Vous pourrez dans ce cas mettre en cause sa responsabilité sous 3 conditions :
- rapporter non seulement la preuve du vice
- la connaissance du vice par le vendeur
- ainsi que des manœuvres employées par lui pour le dissimuler.
En cas de vice avéré, notamment par expertise contradictoire amiable ou judiciaire, vous pourrez demander l’annulation de la vente ou une réduction du prix.
Cette action est possible dans la limite de 2 ans à compter de la découverte du vice et dans un délai maximum de 5 ans à compter de l’achat du bien.
Quels sont les diagnostics obligatoires que le vendeur d’un bien immobilier doit vous transmettre ?
Lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur doit fournir divers diagnostics obligatoires regroupés au sein d’un dossier unique : le Dossier de diagnostic technique (DDT).
Le DDT a pour objectifs de vous informer au mieux des caractéristiques du bien vendu et des éléments susceptibles de présenter des risques pour la santé ou la sécurité des personnes. Les diagnostics à vous fournir sont obligatoires et varient en fonction de la situation du bien :
Amiante
Pour toutes les ventes d’un bien immobilier bâti dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, le vendeur a l’obligation de produire un état qui mentionne la présence ou l’absence d’amiante.
Ce constat doit être produit lors de la signature du compromis, ou à défaut de la signature d’un tel acte, au jour de la signature de l’acte authentique. Si le bien vendu est en copropriété, le document doit faire état aussi bien des parties communes que des parties privatives.
Etat de l’assainissement non collectif
Si votre logement ne se raccorde pas au réseau public de collecte des eaux usées, il dispose en principe d’une installation d’assainissement non collectif autonome.
Le vendeur doit faire contrôler son installation par le Service public d’assainissement non collectif (SPANC). Cette obligation concerne aussi bien les maisons que les appartements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées.
Constat de risque d’exposition au plomb (Crep) ou diagnostic plomb
Le Constat de risque d’exposition au plomb (Crep) s’annexe au DDT lorsque l’immeuble d’habitation date d’avant le 1er janvier 1949.
Si le Crep ne constate pas de présence de plomb, ou à des concentrations inférieures à 1mg/cm², il a une durée de validité illimitée. En cas de présence de plomb supérieure à ces taux, le Crep a une durée de validité d’un an. Si le vendeur ne le produit pas, il ne pourra faire valoir la clause exonératoire des vices cachés pour un défaut s’y rapportant.
Termites
Dans certains cas, le vendeur doit annexer également un « état parasitaire » au dossier de diagnostic technique de l’immeuble bâti. Pour déterminer si ce document est nécessaire, le vendeur doit vérifier si son logement se situe dans une zone déclarée par arrêté préfectoral comme infestée par les termites ou susceptible de l’être à court terme.
Bon à savoir:
il est possible d’accéder à cette carte sur le site de l’observatoire national sur les termites (www.termite.com.fr).
Le vendeur doit vous informer d’une éventuelle infestation. La durée de validité de l’état parasitaire est de six mois.
A noter que si le bien est en copropriété, cet état parasitaire ne concerne que la partie privative du lot vendu.
La mérule
Comme pour les termites, dans certaines zones délimitées par le préfet, le vendeur a l’obligation de vous informer de la présence de mérule.
Bon à savoir :
vous pouvez consulter les zones ou communes concernées auprès de votre préfecture ou de votre mairie.
En revanche, si le vendeur ne vous communique pas cette information, il n’encourt aucune sanction. Ainsi, si vous subissez un préjudice, il faudra saisir le juge qui appréciera l’opportunité d’engager la responsabilité du vendeur sur ce manque d’information.
Le diagnostic de l’installation intérieure de gaz
Ce diagnostic concerne tous les immeubles à usage d’habitation dont l’installation intérieure de gaz a plus de 15 ans. Le vendeur doit annexer cet état au diagnostic technique de l’immeuble.
En cas de vente d’un bien en copropriété, l’état ne concerne que la partie privative du lot. Cette obligation concerne tout type de gaz et s’établit moins de 3 ans avant la vente.
Le diagnostic de l’installation intérieure d’électricité
De la même manière que pour le gaz, si l’installation intérieure d’électricité a plus de 15 ans, le vendeur doit également joindre un état de cette installation. La durée de validité de ce diagnostic est également de 3 ans.
L’état des risques et pollutions
Dans les zones à risques naturels ou technologiques fixées par arrêté préfectoral, le vendeur doit vous transmettre un état des risques. Le préfet communique les informations nécessaires à la mise en place de cet état. Il doit notamment donner des informations sur un risque d’exposition au radon, sur les risques naturels, miniers, sismiques ou technologiques. Il doit avoir moins de 6 mois au jour de la vente.
Bon à savoir :
vous pouvez également consulter ces informations auprès de votre préfecture ainsi que sur le site « Géorisques » https://www.georisques.gouv.fr/.
Le diagnostic « état des nuisances sonores aériennes »
Le vendeur doit réaliser un « diagnostic Bruit » si le bien vendu se situe dans une zone d’exposition au bruit des aéroports.
Pour savoir où le bien se positionne, le vendeur doit consulter le Plan d’exposition au bruit (PEB).
Bon à savoir :
ce plan est consultable sur le site « Géoportail » (www.geoportail.gouv.fr).
A noter que cette obligation concerne les biens immobiliers à usage d’habitation et ceux à usage mixte (habitation et professionnel).
A défaut de transmission de ce diagnostic, vous pourrez saisir le juge pour obtenir l’annulation de la vente ou la réduction du prix.
L’appareil de chauffage au bois
Dans les zones couvertes par un Plan de protection de l’atmosphère (PPA), la loi autorise le préfet à interdire l’installation et l’utilisation d’appareils de chauffage de moindre performance énergétique et contribuant fortement aux émissions de polluants.
A ce titre, vous pouvez demander l’établissement d’un certificat attestant de la conformité de l’appareil de chauffage au bois par rapport aux règles fixées dans le département.
Le Diagnostic performance énergétique (DPE)
Le DPE a pour principal objectif d’évaluer la quantité d’énergie et de gaz à effet de serre de votre logement.
Un professionnel établie et certifie ce document qui doit contenir plusieurs informations telles que :
- Le descriptif des équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation voire dans certains cas de l’éclairage,
- La quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée pour chaque équipement et une évaluation des dépenses annuelles,
- Le classement du bâtiment selon l’échelle de référence (classe A à G),
- Les recommandations pour améliorer la performance énergétique,
- Le rapport d’inspection des chaudières.
Ce diagnostic est obligatoire pour tous les bâtiments clos et couverts, situés en France métropolitaine et qui utilisent de l’énergie afin de réguler la température intérieure du local.
Les dispenses au DPE
- les bâtiments résidentiels utilisés moins de quatre mois par an.
- les bâtiments indépendants dont la surface au plancher est inférieure à 50m² ou des monuments historiques inscrits ou classés comme tels.
La durée de validité du DPE est de dix ans.
A noter toutefois que les diagnostics établis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valables jusqu’au 31 décembre 2022, et ceux émis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024.
Bon à savoir :
A compter du 1er janvier 2028, les bâtiments à usage d’habitation situés en France métropolitaine devront avoir un niveau énergétique classé entre les classes A et E du DPE.
Depuis le 1er janvier 2022, les annonces immobilières concernant des biens qui n’entrent pas dans cette catégorie (c’est à dire les logement classés F ou G) doivent le préciser et doivent indiquer l’obligation d’être en conformité en 2028. Les annonces doivent également préciser clairement si le logement est considéré comme une passoire énergétique.
Les diagnostics évoqués sont à la charge du vendeur.
Ils doivent vous être transmis au moment de la signature du compromis ou de celle de l’acte authentique si vous ne signez pas d’avant contrat.
Si l’acte de vente d’un bien immobilier prévoit une clause exonératoire de vice caché et que vous rencontrez un défaut relatif à l’amiante, l’assainissement, le plomb, les termites, le gaz, l’électricité ou la performance énergétique (depuis le 1er juillet 2021 dans ce dernier cas), le vendeur ne pourra pas se prévaloir de la clause des vices cachés s’il ne vous avait pas transmis le diagnostic concerné.
Si le diagnostic comporte une erreur, vous pourrez également tenter d’engager la responsabilité du diagnostiqueur ayant commis l’erreur pour obtenir indemnisation du préjudice subi.
Vous êtes maintenant prêts à acheter !
