Souvent méconnues ou incomprises, les servitudes sont pourtant assez courantes. Il est important de bien appréhender la notion surtout lorsque l’on est propriétaire d’un bien immobilier. Voici un petit florilège des situations les plus courantes mettant en jeu des servitudes.
Une servitude est une charge imposée à une propriété (fonds servant) qui permet à une autre propriété (fonds dominant) d’en bénéficier. A titre d’exemple, la servitude de passage autorise le propriétaire d’un terrain à passer sur le terrain de son voisin.
Il existe bien d’autres servitudes dont les régimes juridiques diffèrent mais leur point commun est qu’une servitude est attachée à un bien immobilier et non à une personne. La différence est très importante puisque étant attachée aux biens, elle va continuer d’exister même en cas de changement de propriétaire.
Il existe trois sortes de servitudes. Elles résultent soit de :
- La loi
Celle-ci prévoit des cas dans lesquels une servitude existe sans qu’un contrat ne soit nécessaire pour la créer, dès lors que les conditions posées par le texte sont réunies.
Par exemple : les servitudes relatives aux plantations, à l’implantation des constructions, les servitudes de vue, etc.
- Une convention :
Dans ce cas, la servitude est établie par le biais d’un accord entre des propriétaires.
Par exemple : droit de passage, servitude d’aqueduc, de tour d’échelle, etc.
- une situation naturelle
La servitude résulte alors de la configuration des lieux mais obéit à des règles édictées par la loi.
Par exemple : la servitude d’écoulement des eaux de pluie.
Si cette servitude ne résulte ni d’un accord écrit ni d’une loi, elle peut s’acquérir par prescription trentenaire. C’est le cas lorsque vous utilisez une servitude apparente, visible par votre voisin, paisible (c’est-à-dire sans violence), continue et ininterrompue. Cela suppose l’absence de contestation de sa part. Dans cette hypothèse, après trente ans d’utilisation, la servitude s’établira. En revanche, si le voisin la conteste, il faudra saisir le juge pour la faire reconnaître.
Il est possible d’établir une servitude conventionnelle. Vous devez donc disposer de l’accord de votre voisin pour en bénéficier. La servitude est un droit immobilier, il convient de la faire figurer dans un acte notarié afin d’en obtenir publicité foncière.
En principe non. Il s’agit ici d’un droit de passage pour les terrains enclavés, c’est une servitude légale prévue par l’article 682 du Code civil. Pour des raisons de bon voisinage, il est recommandé d’aller directement voir votre voisin. Si celui-ci refuse, vous pouvez essayer de régler ce conflit à l’amiable en lui adressant une lettre recommandée rappelant vos droits.
Le coin du juriste
Un propriétaire ne peut réclamer une servitude lorsque l’enclave résulte de son comportement ou de faits dont il serait à l’origine (par exemple quand le propriétaire construit sur son terrain sans se préoccuper de l’accès à la voie publique). En outre, ce droit de passage n’est pas totalement libre, puisque le trajet emprunté (appelé assiette de la servitude) doit être le plus court et le moins dommageable possible.
Non, ce n’est pas possible. La loi interdit de privatiser cet espace entre votre propriété et le long d’un cours d’eau en raison d’une servitude dite de marchepied.
Selon l’article L.2131-2 du Code général de la propriété des personnes publiques, il est nécessaire de laisser une bande d’un minimum de 3,25 m sur laquelle il n’est pas possible de clôturer la propriété par une haie ou par tout autre moyen.
Dans un premier temps, il est important de distinguer deux types de servitude : les servitudes de vue et les servitudes de jour (675, 678 et 679 du code civil).
- La servitude de jour est un droit laissé à un propriétaire de faire une ouverture sur son mur afin de laisser entrer la lumière dans son bien. Cependant, cette ouverture ne doit pas faire passer les regards et ne doit pas s’ouvrir (les verres doivent être opaques). Il n’y a donc pas d’interdiction particulière.
- Les servitudes de vue sont des ouvertures qui permettent de voir chez le voisin. Il peut s’agir d’une fenêtre, d’une porte-fenêtre, de baies vitrées, et même d’une terrasse. Il convient d’opérer une distinction entre les vues droites et les vues obliques.
Ainsi, une vue droite permet d’avoir une vue directe sur la propriété de son voisin, ces vues sont autorisées s’il y a un minimum d’écart de 1.90 m entre l’ouverture et la propriété du voisin (attention cette distance s’apprécie par rapport à la limite séparative des deux terrains et non par rapport au mur de la maison du voisin).
Au contraire, les vues obliques demandent un effort (par exemple tourner la tête) pour apercevoir ses voisins. Si c’est le cas, il y a une distance minimale de 60 cm à respecter entre la vue et la propriété du voisin.
Si les conditions ne sont pas respectées, vous pouvez envoyer une lettre recommandée à votre voisin pour régler ce conflit à l’amiable. Si votre voisin ne fait rien, il est nécessaire de saisir un médiateur, voire le tribunal judiciaire.
Il ne faut pas confondre la servitude d’écoulement naturel des eaux (évoquée ci-dessus) et celle des égouts de toit (les gouttières).
Selon l’article 681 du Code civil, le voisin doit mettre en place un moyen permettant aux eaux de pluie s’écoulant sur ses toits d’être déversées soit sur son terrain soit sur la voie publique.
En aucun cas, il ne lui est permis de déverser les eaux de pluie sur la propriété voisine. Toutefois, comme pour la plupart des servitudes, si cela fait plus de trente ans que les eaux de pluie se déversent sur votre propriété et qu’aucune contestation n’a été faite, il ne sera plus possible de mettre un terme à cette servitude.
Si vous êtes propriétaire d’une source d’eau sur votre terrain, vous avez le droit de l’utiliser « dans les limites et les besoins » de votre propriété (642 du Code civil). Toutefois, il existe des limites à ce droit.
C’est le cas si votre voisin utilise depuis plus de trente ans cette source par le biais d’ouvrages permanents et apparents, lui permettant d’utiliser cette eau ou du moins, lui en faciliter le passage.
De plus, les habitants d’une commune ont le droit d’utiliser votre source seulement dans le cas où cette eau leur est nécessaire. Le cas échéant, vous pourrez recevoir une indemnité en contrepartie.
La servitude de tour d’échelle
Cette servitude appelée servitude de tour d’échelle autorise un propriétaire à venir chez le voisin et à installer les ouvrages nécessaires (échafaudage, échelles, etc.) pour effectuer ce ravalement. Cette servitude s’établit avec l’accord du propriétaire. S’il refuse, un juge peut autoriser un propriétaire à occuper le fonds voisin pour effectuer des travaux nécessaires (toit ou mur endommagés par exemple).
Les conditions sont les suivantes :
- Le fait de passer sur le fonds du voisin doit causer un faible préjudice
- s’il existe une alternative de réalisation, dont le coût n’apparaît pas disproportionné au regard de la valeur des travaux
- le voisin a droit à une indemnisation de tous les préjudices, causés par l’intervention, y compris le trouble de jouissance. Récemment, la loi n°21021-1104 du 22 août 2021, dite Climat, a instauré un droit de surplomb autorisant le propriétaire d’un bien se trouvant en limite de propriété à accéder temporairement au terrain de votre voisin pour mettre en place des installations provisoires en vue de travaux d’isolation thermique par l’extérieur (ITE) et de les effectuer par la suite (article L.113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation)
- A l’amiable : rien ne vous interdit de renégocier une servitude ou de mettre un terme à une servitude. Cependant, il est tout de même préférable de le faire en présence d’un notaire afin d’assurer la publicité foncière.
- Au judiciaire : vous pouvez contester une servitude en justice.
– Pour faire constater son extinction : soit parce qu’elle est devenue impossible à exercer, soit par le biais de la prescription trentenaire en raison de son non-usage, soit par la réunion des propriété concernées.
– L’acte instaurant la servitude est entachée d’une irrégularité qui peut compromettre sa mise en œuvre, etc.
Vous pouvez faire tous les ouvrages nécessaires pour l’utiliser et la conserver (par exemple le goudronnage), cependant vous devrez en assumer les frais.
En contrepartie, il vous appartiendra de tout faire pour conserver et garantir son bon usage. Vous ne pouvez pas changer l’état des lieux, ni l’assiette (l’endroit) de votre servitude. Vous ne pouvez pas non plus aggraver la charge qui vous est due.
Il est à noter que le propriétaire du fonds servant peut déplacer l’assiette de la servitude. En effet, si sa position d’origine est devenue plus onéreuse pour le propriétaire du fonds assujetti ou si elle l’empêche d’y faire des réparations, il devient possible de la déplacer au profit d’un endroit aussi commode que celui d’origine sans que le propriétaire du fonds dominant ne puisse refuser.
Permettre le bon usage de la servitude
Dans le cas où vous subissez la servitude, vous devez faire en sorte de garantir l’exercice de ce droit. Cela veut dire que vous ne devez pas gêner l’exercice de la servitude. Il est par exemple interdit, d’installer un portail fermé, sans en donner la clé au bénéficiaire de la servitude. De même, si votre voisin a un droit de puisage, vous devez aussi lui laisser un droit de passage pour l’atteindre et ne pas entraver sa liberté d’accès au puits.
Une restriction possible
La loi a toutefois introduit un « droit de déguerpissement » qui permet au fonds servant, si la charge devient trop lourde à supporter, d’abandonner le fonds assujetti au propriétaire du fonds auquel la servitude est due. Il s’agit d’un droit, non soumis à l’accord du fonds dominant.
La réponse peut varier : si votre voisin s’en est servi ou pas. Il existe une prescription légale qui est de trente ans pour les servitudes établies par l’homme. Si pendant plus de trente ans, votre voisin n’a pas utilisé sa servitude, elle est considérée comme nulle, il ne pourra plus s’en servir.
Attention toutefois, le point de départ de ce délai ne commence à courir qu’à compter du dernier jour où l’on a cessé d’en jouir et non à compter de la disparition des éléments qui permettaient de délimiter l’assiette de la servitude (tel qu’un tracé de chemin effacé, etc.).
L’impossibilité peut être naturelle (tempête, inondations…) ou d’origine humaine (lorsque votre voisin rend inutilisable la servitude par manque d’entretien).
Si l’impossibilité d’utiliser la servitude est définitive, on peut considérer qu’elle n’existe plus.
Si l’impossibilité d’utiliser la servitude est temporaire, il faut simplement attendre qu’elle se rétablisse.
Toutefois, si cette impossibilité est due à un manque d’entretien, vous pouvez demander une exécution forcée afin de remettre en l’état le lieu de la servitude ou alors des dommages et intérêts.
C’est une servitude qui est prévue par la loi et plusieurs conditions sont nécessaires pour en bénéficier.
Parmi les conditions principales figure l’état d’enclave, c’est-à-dire l’absence d’accès direct à la voie publique. Si une voie publique vient à desservir la propriété de votre voisin, la servitude n’a donc plus lieu de subsister. Il est à noter que le propriétaire du fonds qui bénéficie de la servitude est redevable d’une indemnité au profit du propriétaire du fonds qui subit la servitude. Cette indemnité est proportionnée au dommage occasionné par le passage (article 682 du Code civil).
Cette situation est une servitude par destination du père de famille.
Elle résulte des aménagements sur la propriété (par exemple la construction de deux biens distincts). Le propriétaire décide par la suite de les vendre séparément.
Après cette division, une servitude se crée en raison de la configuration des aménagements faits par l’ancien propriétaire (par exemple une fenêtre de sa maison donnait sur une autre maison sans respecter les distances requises.).
Conditions du maintien de la servitude :
- Toutefois, pour que cette servitude perdure, il faut également prouver la volonté de l’ancien propriétaire de garantir une servitude entre ces deux propriétés.
- De plus, la servitude par destination du père de famille n’existe que si elle est continue et apparente.
Dans ce cas, si vous souhaitez mettre fin à cette servitude, il faudra vérifier si l’une de ces conditions n’est pas remplie. Si les conditions sont réunies, vous ne pourrez pas y mettre un terme.
Il existe des servitudes administratives qui permettent d’occuper une partie du domaine public, tels que les trottoirs et les places publiques. Selon l’article L.2122-1 du Code général de la propriété des personnes publiques, si vous êtes commerçant et que vous souhaitez utiliser un de ces espaces, il vous faudra payer une redevance.
Toutefois, il existe différentes autorisations en fonction des espaces occupés.
- Le permis de stationnement est obligatoire pour ouvrir une terrasse ouverte, des food-truck, des étalages et des fêtes foraines
- Le permis de voirie est nécessaire pour ouvrir des terrasses fermées ou un kiosque
- Le droit de place est requis pour accéder à un marché ou aux halles.
