Avis au squatteur, ce qui est à moi n’est pas à « toît » !

C’est chose faite, la loi anti-squat est entrée en vigueur le 29 juillet dernier. Après une adoption par le Parlement en juin 2023, le Conseil constitutionnel s’est prononcé en faveur de ladite loi. Le but affiché de la loi est clair : mieux protéger les propriétaires victimes de squatteurs et d’impayés de loyers et sanctionner plus durement les occupants irréguliers.

Durcissement de la réponse pénale au squat : précisions de la notion de violation de domicile

Jusqu’alors, la notion de domicile était très restrictive. Pour bénéficier de la protection de la loi, il fallait que le logement squatté constitue le domicile du propriétaire ou du locataire victime (condition d’occupation sous-entendue). Par le biais de la loi anti-squat, la protection est désormais étendue aux logements même inoccupés dès lors qu’ils contiennent des meubles.

Durcissement de la sanction pénale

Jusqu’alors, la peine encourue par les squatteurs était d’un an de prison et 15 000 euros d’amende pour violation de domicile. La loi triple ces peines en les portant à trois ans de prison et 45 000 euros d’amende pour la calquer sur celle encourue par les propriétaires qui se feraient justice à eux-mêmes en expulsant les squatteurs. Par ailleurs, les instigateurs de squats, c’est-à-dire les personnes se faisant passer pour les propriétaires légitimes de logements, mettant à la disposition de squatteurs un local en contrepartie d’une contribution financière, se verront plus durement sanctionnés. La peine sera portée d’un à trois ans de prison et de 15 000 euros à 45 000 euros d’amende (art. 313-6-1 du Code pénal). Il est à noter que les juges ne pourront plus accorder de délai aux squatteurs si un jugement a autorisé leur expulsion.

Création de nouveaux délits :

• l’occupation frauduleuse d’un local à usage d’habitation, commercial, agricole ou professionnel. Ce nouveau délit sera puni de deux ans de prison et de 30 000 euros d’amende ;
• l’occupation sans droit ni titre du logement d’autrui. Cette mesure vise à protéger les propriétaires en leur permettant d’agir en justice contre des squatteurs ou des locataires dont le bail a pris fin et qui se maintiendraient dans le logement, malgré une décision de justice leur ordonnant de partir.  L’occupant risquera ainsi 3 750 euros d’amende (art. 315-2 du Code pénal) ;
• la propagande ou la publicité de méthodes facilitant ou incitant les squats. Ce délit sera puni de 3 750 euros d’amende (art. 226-4-2-1 du Code pénal).

Durcissement de la législation en cas d’impayés de loyer

La clause de résiliation automatique

La loi impose désormais que les baux de location contiennent une clause de résiliation automatique en cas d’impayés de loyers. Il est à noter que la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs s’en trouve ainsi modifiée, en son article 24. Par ailleurs, les modalités de suspension des effets de cette clause sont révisées. Soit le juge neutralisera les effets de la clause d’office, soit le bailleur ou le locataire pourront initier la demande, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette et à la condition cumulative qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience. Au premier impayé ou au premier retard de paiement de la dette locative, la suspension de la clause cesse.

Réduction des délais accordés par le juge

Ensuite, en présence d’un locataire de mauvaise foi, certains délais applicables en matière contentieuse (dans le cadre de loyers impayés notamment) seront réduits. A ce jour, certains locataires mauvais payeurs refusant de quitter les lieux malgré une décision de justice ordonnant leur expulsion, pouvaient bénéficier de délais allant jusqu’à trois ans. Désormais, ce délai sera d’un an. Enfin, les rôle et les missions de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives sont précisés et renforcés. loi n° 2023-668 du 27 juill. 2023 ; Cons. const., 26 juill. 2023, n° 2023-853 DC